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德科地產頻道 · 2017/03/30 15:05評論(0) 收藏(0) 字體：宋
房地產 政府調控
AM3:00,Mar.29th,2017
作者：劉德科
首發於公眾號「德科地產頻道」（ID：dekedichan）
3 月份，一共有多少個城市加碼瞭限購或限貸政策？數一下，還是蔚為壯觀
北京及環京：北京、廊坊、保定、涿州市（保定市下轄）、淶水縣（保定市下轄）、崇禮區（張傢口市油煙處理下轄）、滄州
環滬：嘉興、嘉善（嘉興市下轄）、鎮江、句容（鎮江市下轄）
環深：中山、佛山
熱點二線：廈門、南京、鄭州、三亞、杭州、廣州、石傢莊、福州、南昌、長沙、成都、青島油煙分離機
其它城市：贛州
大大小小加起來，差不多有 26 個城市。接下來，恐怕還會增多。
今年的 3 月份，和去年的 10 月份，非常像，都可以叫做「密集調控月」。那麼問題來瞭：才半年時間不到，為什麼要再密集地來一次？
反過來說，去年 10 月份撒花般的密集調控，經過近半年的實踐檢驗，起到的實際效果是非常有限的 如果效果真的很好，現在就沒必要加碼瞭。
為什麼調控會失效？今天我們不用經濟學傢們所關註的大邏輯來分析，我們隻關註調控政策本身的技術性小邏輯，存在哪些瑕疵。
很不幸，這些瑕疵，都是當前樓市調控很難解開的「結」。不瞭解這些微觀層面的「死結」，再怎麼宏觀地分析房價漲跌，恐怕都是沒有意義的。
第一結
多供應土地，地方政府怕出地王；不出讓土地，供應量緊缺，房價上漲壓力加大。
現在，很多熱點城市都號稱，會加大土地供應。這是好事。在現行制度下，平抑房價的惟一出路，就是加大住宅用地的供應量。
很多熱點城市隻是號稱而已。他們也不想房價這樣上漲，也是真心想通過加大土地供應來平抑房價。但是，隻要一拍地，就是地王頻出的節奏；地價一高，輿論壓力就超大，特別是網上的罵聲超多，然後上頭的領導就要約談問責。
那些對地價實施最高限價的城市，房企拿地需要憑運氣，就更激發瞭房企拿地的熱情，萬一撞上好運氣拿到地，那種感覺倍爽。於是，每次拍地，都是大牌房企雲集，甚至鬧出各種鬧劇，最後輿論壓力又超大，然後上頭的領導同樣要找你約談問責。
在這些情況下，如果你是市長，你敢加大土地供應嗎？你隻能一再聲稱會加大土地供應，但隻是光有雷聲，然後象征性地下幾點雨而已。
這不是今年才有的景象。去年，一些超級熱點城市就已經如此 繼續引用央行參事盛松成先生數據：2016 年，房價快速上漲的 16 個熱點城市中，住宅用地供應量減少的現象非常突出，如廈門同比減少 50%，上海減少 48%，廣州減少 42%，北京減少 31%。
第二結
地價高於房價，「政府指導價」暫時還能讓房價低於地價，很多人認為以後房價還是要超過地價；現在，政府能明確表態房價必須一直低於地價嗎？
在熱點城市，新拍出來的宅地，有很多都是地價高於房價，至少是地價向房價看齊，這就意味著，將來這些地如果要不虧本，就必須進一步抬升房價。油煙處理DIY
當然，如果房價不漲，房企是活該虧本的。調控的原理是，先用行政幹預手段，把市場對於房價上漲的預期給打掉，這樣房價就穩定瞭。如此一來，那些高價拿地的房企都得虧本，他們活該，誰讓他們拿地呢，這真的不能怪政府。
但是，現在的問題是，調控沒能打掉市場的預期，真實的房價還在猛漲，那些高價拿地的房企，都成瞭得意洋洋的先知。現在的房產開發節奏很快，從拿地到開盤，用不瞭一年時間，還能用「政府指導價」來對付那些高地價樓盤嗎？
「政府指導價」的操作辦法是：不得高於此前的售價。但現在地價都高過房價瞭，而房價卻不允許提高，那房企明擺著是虧本。這種狀況下，房企隻能向政府乞求：現在按市場價，我是不虧本的，但按你的「政府指導價」是虧本的，你硬要我虧本，下次誰還來買你的地？那我就不賣瞭，隻能暫停銷售。
可是，地異味處理方政府多多少少還是得賣地，不然地方財政吃緊，還有那麼多地鐵、學校、醫院需要建，怎麼辦？
第三結
「政府指導價」低於「市場價」，購房者隻能擠破腦袋進場，成交量繼續維持高位，房價控制難度再度變大。
現在，真正想買房的購房者其實不太關心，房價是會漲還是會跌；他們更關心的是，現在有沒有資格買房，能不能從地產商那裡買到一套房。
簡單說，能買到一套房，感覺就像中瞭彩票。
為什麼會這樣？因為一手房的房價被控制住瞭，二手房卻仍然在上漲；這樣一來，一手房就顯得便宜。買房的難度越來越大，能買到房子的人就興奮，買不到房子的人就隻能擠破腦袋，四處托關系、走後門，甚至花幾十萬買一個「號子」。
所以，即使調控一輪又一輪地加碼，購房者的熱情卻一次又一次地被激發出來，恐慌加劇 這種恐慌，主要不是怕房價漲，而是怕買不瞭。
於是，樓市成交量在「政府指導價」的壓迫下，持續維持高位。成交量不降，房價怎麼可能穩定下來？
第四結
一二線熱點城市都在加碼限購限貸，熱錢就往三四五線城市流，現在已經導致後者的房價也明顯上漲，等到所有城市都上漲，那麼到時候「因城施策」是不是又變成瞭「全國一刀切」？
三四五線城市為什麼需要去庫存？庫存高，是因為城市競爭力不行。現在，把熱錢趕到三四五線城市，它們也能漲；但這種漲，是逼出來的。這種脫離城市競爭力的虛漲，總有一天會被打回原形，那一天，怎麼辦？
城市化的邏輯，一定是形成幾個超級都市圈，或者城市群。所以，很多不具有競爭力的城市，其房價必然低位徘徊。現在它們的房價被拉得越高，必然摔得越慘 那對地方經濟將會是致命的打擊。
現在，環京、環滬、環深的中小城市，即使房價上漲，將來也能消化，畢竟，它們還是有機會融入超級都市圈。但那些遠離京滬深的三四五線城市，現在房價也在上漲，它們怎麼辦？靠下一輪救市嗎？
總結
現在是兩難的境地
綜上所述，這一輪調控失效的癥結，在於熱點城市的「政府指導價」 對地價的行政限制和對房價的行政限制。
現在是兩難的境地：不實行「政府指導價」，房價的漲幅會很嚇人；繼續「政府指導價」，市場的恐慌性、壓迫性購房行為將加劇，房價控制的壓力越來越大。
如果我們想得天真一點，那就是：廢除「政府指導價」，讓房價繼續漲，然後拼命供地，哪怕拍出再多的地王、拍出再高的地價都別理它，這樣，房價必然會回調下跌。
當然，這不過是天真的臆想而已。至少，目前，沒有一個城市敢讓「政府指導價」退場，怕房價失控、怕民意輿論、怕受到問責。
接下來，一定還有城市要加碼調控，限購也好，限貸也罷，都是想象得到的除油煙機推薦事。
這一輪樓市之瘋，到底該怎麼收場，我不知道。我隻知道，一定有更具智慧、更具平衡性的收場辦法；我隻知道，這一輪瘋狂之後，不會是遍地瘡痍，而更可能是那個珍貴的共識終於可以形成
作為世界第二大經濟體，它的那些經濟活力強勁的城市，房價怎麼可能會低呢。
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